2022/03/20
不動産の売却にかかる税金の種類とは？税金の対策や注意点について②
【不動産の売却にかかる税金②節税対策】
不動産の売却において、数々の税金を支払う義務があるので可能な限り節税対策をおこなうことがおすすめです。
税金が控除される特例や課税金額を節約する対策をお伝えします。
●節税対策1：3,000万円特別控除
現在居住している家や敷地の売却において、3,000万円の控除を受けられる制度があります。
3,000万円特別控除に該当する場合は、譲渡所得が3,000万円までは税金がかからないので大きな節税になるでしょう。
ただし、売却する相手が親子や夫婦でないことも条件に含まれます。
災害などで家が被害に遭った場合に、土地を売る際も対象です。
注意点として、売却時期が限られていることを押さえておきましょう。
●節税対策2：売却する時期を調整する
不動産の売却は、財産を所有していた期間によって税率が変わる特徴があります。
5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えると長期譲渡所得の税率で課税されます。
不動産を所有している期間が5年を超えると、税率が下がります。
また、所有期間が10年を超える居住用財産の場合、軽減税率特例の対象となります。
もし年数の調整ができるのであれば、5年・10年の時期を見計らって売却することで節税対策ができます。
●節税対策3：居住用財産の買い替え特例
居住用財産の買い替え特例は、売却したマイホームより購入したマイホームのほうが高額である場合に、課税時期を先送りにできる対策です。
マイホームの所有期間と居住期間が、ともに10年以上の場合に対象になります。
特例を利用は、家の床面積が50㎡以上であることや、売却価格が1億円までであることなどの条件に該当する場合に限ります。
買い替え特例の特徴としては、特例を利用した時期の納税負担は軽減されますが、買い替えた物件を今後売却する際には課税されるということです。
将来財産が手に入る予定があり、あとから支払ったほうが資産にゆとりが生まれるなど、ご自身のライフプランによって特例の利用をご検討ください。
【不動産の売却にかかる税金③税金の注意点】
不動産の売却にかかる税金は、申請内容や売却するのが個人か法人かによって、税額が変わることが注意点として挙げられます。
ポイントを押さえて工夫することで納税額が節約できるので、参考にしてみてください。
●税金の注意点1：譲渡取得税の売却費用
売却にかかる税金に譲渡所得税があることをお伝えしましたが、譲渡所得費から差し引ける費用に着目しましょう。
売却する不動産は人によっては、数10年前に取得したもので価格が正確にわからない場合があります。
取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を算出し概算所得費として扱います。
ただし注意点として、概算所得費を使うと譲渡所得が大きくなり結果的に税金が高額になります。
そこで、不動産を購入したときの価格がわかる書類を用意しておきましょう。
基本的には売買契約書ですが、契約書が手元にない場合は不動産会社からもらった売買契約書のコピーや、通帳の出金履歴、住宅ローンの契約書から購入額を証明する方法があります。
また取得費には、不動産を購入した費用以外にも、購入に関わる費用を加えられます。
購入時の仲介手数料、売買契約書に貼った印紙代など、取得費に加算できるものを漏らさないことは節税対策のコツです。
●税金の注意点2：法人が不動産を売却する場合
個人ではなく法人が不動産を売却する場合、税金制度が異なる点があるのでご紹介します。
個人の場合は取得項目ごとに税額を算出する分離課税ですが、法人はすべての収入から経費を引いた利益に対して課税されます。
そのため、不動産で得た利益を他の業績の赤字分を補うことが可能です。
反対に不動産売却で経費が利益を上回った場合も、固定資産売却損として計算に加えられます。
法人が売却する際の注意点として、土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかる点があります。
個人の売買とは異なるので気をつけましょう。
【まとめ】
不動産を売却する際の税金についてお伝えしました。
不動産売買は取り扱う金額が大きく煩雑な契約なので、税金の種類が多く高額になります。
売却前に税金の種類やおおよその金額を把握し、ご自身のご事情に適用する控除制度を積極的に利用してください。
注意点をご理解いただき少しでも出費を減らし、満足する売却をおこないましょう。
