2022/08/18
瑕疵物件を売却！物理的？心理的？瑕疵
瑕疵物件を売却！物理的？心理的？瑕疵の種類や売却する方法について
瑕疵とは欠点や欠陥を意味し、不動産に不具合や何かしらの問題があるものを瑕疵物件といいます。
瑕疵物件の売却は一般的に需要が少ないことや、瑕疵があることを理由に売却価格が下がることが一般的です。
瑕疵物件は、「物理的」「法的」「心理的」「環境的」の大きく4つの種類に分けられます。
この記事では、瑕疵の種類の特徴や、瑕疵物件をできるだけ高く売却する方法をご紹介します。
【瑕疵物件を売却するには？物理的瑕疵・法的瑕疵について】
瑕疵物件を売却する際は、おおよその売却価格の相場を把握しておくことが大切です。
売却価格の相場は瑕疵の種類ごとに異なるため、所有している物件がどの瑕疵の種類に該当するかを把握しておきましょう。
●物理的瑕疵について
物理的瑕疵は、建物の構造に対して問題が発生している不具合です。
構造や防水の面で問題があり、建物の品質や性能が著しく欠陥しているため日常生活に支障をきたしている状態です。
たとえば、雨漏りや水道管の水漏れ、シロアリや害虫の被害、建材にアスベストなど有害物質が含まれている物件が物理的瑕疵に該当します。
台風や大雨による浸水や、屋根や壁などの構造が損傷しているケースも瑕疵物件とみなされます。
建物だけでなく土地に関しても物理的瑕疵は認められ、地盤の沈下や歪み、土壌汚染、地中障害物が土地に埋没しているケースが該当します。
なお、壁紙の剥がれや床の傷など生活に支障がない程度の劣化は含まれません。
物理的瑕疵がある物件の売却価格相場は、周辺相場の20〜30%となり、瑕疵物件のなかでもっとも査定が下がります。
それは、物理的瑕疵は日常生活に直接的に支障をきたす欠陥であり、修繕費を想定し売却価格からマイナスされることが理由です。
●法的瑕疵について
法的瑕疵は、建築基準法や都市計画法、消防法など、家を建築するうえで守らなければいけない法律に違反しているものです。
建築基準法により、建物構造の安全基準や接道義務、容積率が定められていますが、一定基準を満たしていない物件は法的瑕疵に該当します。
防火設備が正しく設置されていない場合や、開発が認められていない市街化調整区域に物件が建てられている場合は、消防法や都市計画法に抵触します。
現行の法律が施行される以前に建てられた中古物件においては、法的瑕疵が多く見られます。
法的瑕疵がある物件の売却価格の相場は、周辺相場の50%程度と想定されます。
ただし、比較的簡単に対策ができる瑕疵においては、市場相場とさほど変わらない金額で売却できる可能性があります。
また、法的瑕疵物件は購入の際に住宅ローンが利用できない場合や、将来建て替えが認められないケースがあり、買主にとってデメリットであることを頭に入れておきましょう。
次回は心理的瑕疵についてご説明します。
