2022/12/24
不動産売却における契約不適合責任とはなにか？ 瑕疵担保責任との違いとは
不動産売却における契約不適合責任とはなにか？ 瑕疵担保責任との違いとは
不動産の売却をおこなう方にとって、契約不適合責任は知っておきたい知識です。
しかし、売却が成立して売買契約書を交わしても、契約不適合責任に問われトラブルに発展してしまうケースがあります。
不動産売却をおこなうにあたり、契約不適合責任とはなにかを注意点を交えて解説します。
これから不動産売却を検討されている方は、ぜひ最後までお読みください。
【不動産売却における契約不適合責任とはなにか】
契約不適合責任とは、あらゆる売買契約において商品の品質や数量に関して不備や不足があった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
不動産取引においては、数量に関して問題が発生する事例は少なく、主に取引した不動産に不具合があった場合に責任が問われます。
たとえば、売却した不動産に外壁の損傷があったとします。
不動産売却をおこなう際は、売買契約書に売却する不動産の概要や状況を記載します。
もし外壁の損傷について売主から買主に説明し、買主が了承したうえで契約書に損傷について記載されている場合、問題はありません。
しかしながら、不動産に外壁の損傷があるにも関わらず売買契約書に内容が記載されていない場合は、売却後に買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
ポイントは、取引対象となる不動産が売買契約書に適合しているかどうかです。
契約内容と引き渡した不動産の状態が異なる場合は、契約不適合責任が問われることになり、売主は買主から次のようなことを請求される可能性があります。
契約不適合責任において買主が持つ権利とは、「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」です。
いずれも売主にとって、大きな損害や損失につながるリスクがあります。
売買契約書と取引対象の不動産に相違がないか、十分に確認することが重要です。
契約不適合責任は、もともと「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正により「契約不適合責任」と名称が変更されました。
変更事項は名称だけでなく、内容もわかりやすく整理されてよりシンプルな考え方に見直されました。
売買契約の契約不適合責任について、民法で定められている条文をご紹介します。
民法第562条では、契約不適合責任が発生した場合に買主は履行の追完を請求できる旨が記載されています。
「引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は売主に対し、目的物の修理、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。」
履行の追完請求について実際の条文をご紹介しましたが、その他にも、代金減額や損害賠償についても条文に定められています。
今後、不動産の売買契約を締結するうえで、民法でどのように扱われているか把握しておくことは、買主とのトラブル回避のために大切です。
【不動産売却における契約不適合責任とは？ 瑕疵担保責任との違いについて】
2020年4月1日より契約不適合責任が施行されましたが、従来の瑕疵担保責任とは具体的にどのように違うのかを理解しておきましょう。
これまでの法的理解とは異なる点があるので、把握しておかないと思わぬトラブルに巻き込まれる危険があります。
そして、現行の契約不適合責任はどのような内容かも、おさえておきましょう。
まず、瑕疵担保責任では法律に基づく「法的責任」だったのに対して、契約不適合責任では契約に基づく「契約責任」となっています。
また問題の争点となる瑕疵の判断基準は、通常有すべき性質・性能を欠いているかどうかという点でした。
瑕疵にあたるかどうかは当人同士の認識だけでなく、社会通念の観点から判断され、ケースによっては曖昧な基準ということが度々問題となっていました。
さらに、買主が売主に請求できる要件の違いは、瑕疵担保責任のときは「隠れた瑕疵であったかどうか」で、契約不適合責任のときは「契約内容に適合しているかどうか」です。
たとえば売却する不動産に雨漏りがあった場合、雨漏りは容易に認識できる瑕疵と考えられ、瑕疵担保責任では買主は売主に責任を追求できませんでした。
契約不適合責任では、雨漏りについて契約内容に明記されず、売主から買主に説明されていなかった場合において、売主は買主から契約不適合責任を追及されることがあります。
そして、期間に関しても違いがあります。
瑕疵担保責任では、売主が買主に対して契約解除や損害賠償という形で責任を負う場合、買主が瑕疵を発見して1年以内と定められていました。
一方で契約不適合責任は、売主が買主から1年以内に不適合の事実を通知されることで、売主は1年経過したあとも契約不適合責任の履行義務が課せられます。
以上のことから、従来の瑕疵担保責任と新民法の契約不適合責任を比較すると、売主が負うべき責任は重くなっています。
ただし、契約不適合責任は概念がシンプルになり売買契約書で明文化されていることで、これまで起こっていた売主と買主の間でのトラブルが発生しにくくなると考えられています。
次回は契約時の注意点についてお話しします。
