2023/10/08
【不動産の査定方法「収益還元法」について】
【不動産の査定方法「収益還元法」について】
今回は、収益還元法という査定方法について解説します。
収益還元法は、対象の物件が将来どれだけの利益を生み出すかを予測して、その収益力に基づいて査定価格を算出する方法です。
所有する不動産が将来、多くの利益を生み出せると判断されれば査定金額が高く、収益力が低いと判断されれば査定価格は安くなります。
収益還元法は、不動産の収益性に着目した計算方法であり、店舗や事務所、賃貸用不動産、投資用の収益物件を査定する場合に有効です。
居住用不動産に収益性は求められないので、マイホームの査定では使用されません。
収益還元法は、取引事例比較法や原価法と比較して合理性が評価される方法で、直接還元法とDCF法の2つの手法に分けられます。
それぞれの概念や算出方法についてご説明します。
●直接還元法
直接還元法とは、収益還元法の鑑定評価のひとつで、所有する不動産が生み出す年間予想純利益を妥当な還元利回りで割ることで、不動産の価値を算出する方法です。
還元利回りとは、不動産を所有することで生み出される収益によって、不動産価格を算出する利率です。
算出方法は、周辺賃貸相場や回収可能期間を参考にして求めるか、不動産会社が公表しているデータから算出することが一般的です。
純利益は、収益金額から賃貸経営に関わるさまざまな費用を差し引いて求めます。
たとえば、固定資産税や管理会社へ支払う管理費用、修繕費などが含まれます。
具体的な数字を出して、計算方法に当てはめてみるとわかりやすいでしょう。
計算方法は以下のとおりです。
・不動産の査定価格=年間予想純利益÷還元利回り
収益金額が300万円、費用が50万円、還元利回りが5%の場合で計算してみましょう。
計算式は「(収益金額300万円-費用50万円）÷還元利回り5%」となり、査定金額は5,000万円となります。
所有している物件の実績に基づいて算出できるので、ご自身で簡単に試算してみることも可能です。
●DCF法
DCF法とは収益還元法の鑑定評価のひとつで、将来得られる利益と長期的な損益のキャッシュフローを総合的に判断して、査定価格を求める算出方法です。
ディスカウントキャッシュフロー法を略して、DCF法と呼ばれています。
直接還元法より長期的な視点で鑑定され、予測精度が高く、より適正な価格が算出できることが特徴です。
また、DCF法では家賃が下落することや、空室が発生するリスクも含めて計算します。
たとえば、不動産を活用することにより年間100万円の収益が発生すると仮定します。
DCF法では、現在の100万円と数年後の100万円では価値が異なると考えられ、将来得られる収益が現在得られるとしたらどのくらいの価値に相応するか、割り引いて計算されます。
次回は原価法による査定のお話をします。
