2024/03/04
購入価格がわからない不動産の譲渡所得税を抑える対策をご紹介
購入価格がわからない不動産の譲渡所得税を抑える対策をご紹介
不動産を売却する際は税金が発生し、その算出のために不動産の購入価格がいくらであったかを知る必要がある場合があります。
ご自身が購入した不動産であれば購入価格は契約書などで調べることができますが、相続した不動産の場合は購入価格がわからないことがあるでしょう。
購入価格がわからず概算取得費を使って譲渡所得を計算すると、結果的に譲渡所得税が高額になるリスクがあります。
譲渡所得税とは何か、取得費を証明する資料がない場合の対策をご紹介します。
●購入価格がわからない不動産を売却する際の注意点①譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、土地や建物を売却・譲渡した際に課税される税金で、不動産の売却で発生した利益に対して課税されます。
土地や建物を売却したときの譲渡所得税は、分離課税で計算されます。
分離課税方式とは、譲渡所得を事業所得や給与所得などの所得と分けて計算し、課税する方法です。
不動産売却の利益に税率を掛けて税額を算出し、売却した年の翌年に確定申告することによって納税額が確定します。
一方、不動産や株式以外の資産を売却した際は、給与所得や事業所得など他の所得と合算する総合課税の対象となります。
税率は、所有期間によって異なる点も押さえておきましょう。
不動産を取得してから売却までの期間を所有期間といい、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得と扱われます。
それぞれの税率は、長期譲渡所得が20.315%、短期譲渡所得が39.63%であり、19%ほど異なります。
そのほかの条件が同じでも、所有期間が異なると税額が大きく変わるため、売却時期は慎重に検討しましょう。
所有期間は、売却した年の1月1日で計算することにも注意が必要です。
売却したその日で所有期間が5年を経過していたとしても、その年の1月1日時点で5年を越えていなければ長期譲渡所得とはみなされません。
また、ご自宅を売却する際に所有期間が10年を超えている場合は、長期譲渡所得の税率がさらに軽減される特例が受けられます。
●譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、まず以下の計算方法でご自身の譲渡所得を算出し、譲渡所得に税率を掛けて算出します。
・譲渡所得=売却価格－(取得費+譲渡費用)
不動産の売却価格から、その不動産を取得したりなど、譲渡（売却）するためにかかった費用を差し引きます。
取得費とは、不動産の購入金額や建築代金が大部分を占めますが、取得に関わるさまざまな費用も含まれます。
たとえば、購入時にかかった印紙税や不動産取得税などの税金、不動産会社へ支払う仲介手数料、司法書士に支払った登記手数料などです。
このように、取得費は購入時の費用であることに対して、譲渡費用は売却時にかかった費用です。
売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙税、建物解体費などが含まれます。
取得費や譲渡費用を漏れなく計上することは、節税対策につながります。
過去の書類や契約書を見返して確認しましょう。
注意点として、建物の売却に関しては購入時から経年劣化している分を減価償却費として購入代金からマイナスすることを覚えておきましょう。
減価償却費は、建物の構造、使用目的によって異なります。
土地は老朽化して価値が下がる資産ではないと考えられ、減価償却の対象とはなりません。
土地と建物は算出方法の性質が異なることから、分けて計算することが一般的です。
次回は実際に税額を計算して比較してみます。
