2021/07/04
ご相談の多い借地権のお話③
今回は「条件変更変更承諾料」についてお話をしたいと思います。
●「条件変更承諾料」はどのような時に授受されるのでしょうか？
条件変更とは建物の「種類」「構造」「規模」または「用途」を制限する借地条件がある場合に、これらを変更することをいいます。代表的な例としては非堅固建物（木造等）から堅固建物（鉄筋コンクリート等）に変更する場合などです。契約条件を変更するわけですから地主さんの承諾が必ず必要となります。この場合の承諾料が条件変更承諾料です。地主さんの承諾を得ないと条件変更の違反となり、借地契約の解除事由になるので、必ず地主さんの承諾を得ておく必要があります。
●では、条件変更承諾料の相場の目安はいくらでしょうか？
これも「増改築承諾料」と同じように、地非訴手続きにおいて裁判所が命ずる額が参考になります。代表的な例としては非堅固建物（木造等）から堅固建物（鉄筋コンクリート等）に変更す場合などです。非堅固建物から堅固建物への条件変更する場合、更地価格の10％の授受を命ずる裁判例が多いようです。それ以外の場合は個々のケースに応じて増改築の基準である３％と非堅固建物（木造等）から堅固建物（鉄筋コンクリート等）に変更す場合の基準である10％の範囲の中で処理をしているようです。
●地主さんの承諾が得られない場合はどうすればよいのでしょう？
条件を変更する事が相当であるにもかかわらず、地主が承諾しない場合は借地人の申し立てにより、裁判所が職権で借地条件を変更することになります。なお、条件変更の裁判に限っては地主さんにも申し立て権があります。裁判により条件変更が認められた場合は、裁判所より「条件変更承諾料」の支払いが命じられます。但し、「増改築承諾料」の裁判と違い、条件変更をするのが相当と認められる場合のみに限られますのでご注意下さい。
